Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома | Паритет

Что делать, если квартиру не сдали в срок?

Как только застройщик нарушил сроки сдачи квартиры по ДДУ, дольщик вправе предпринять активные действия. Чем быстрее отреагировать на ситуацию – тем больше шансов добиться желаемого результата.

Проблему можно решить двумя путями:

  • урегулирование спора в досудебном порядке;
  • обращение в суд.

Досудебная стадия предусматривает составление претензии. Дольщик оформляет письменную претензию в адрес застройщика. Документ составляется в свободной форме. Если есть трудности, лучше доверить составление претензии юристу.

Основное требование в претензии к строительной компании – добровольная уплата неустойки за нарушение сроков сдачи многоквартирного дома.

Лучше всего передавать претензию по почте. Для этого необходимо направить ценное письмо с описью и уведомлением о вручении адресату. Почтовая опись послужит доказательством отправки претензии в адрес девелопера. Если офис застройщика близко, можно посетить его лично.

Проследите, чтобы представитель компании поставил отметку на оставленной у вас копии. Отметка должна содержать ФИО сотрудника, его подпись, штамп застройщика и дату вручения. Стоит учитывать, что застройщики редко удовлетворяют требования дольщиков в досудебном порядке.

Отметим, что претензионный (досудебный) порядок не обязателен. Однако без официального обращения к строительной компании, дольщик не сможет рассчитывать на взыскание судом штрафа с застройщика (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Почему застройщики задерживают сдачу домов

Проблемы с нехваткой рабочих-мигрантов на строительных площадках, удорожание стройматериалов, законодательные изменения — все эти факторы оказали серьёзное влияние на рабочие процессы в девелоперских компаниях. Об этом рассказал директор по девелопменту ГК «РКС Девелопмент» Сергей Самойленко.

По его словам, дефицит рабочей силы по-прежнему сохраняется по всей стране. Сейчас это усугубляется наступлением летнего сезона, когда работа на стройках вступает в самую активную фазу. Сильнее всего ощущается дефицит кадров на отделочных работах, так как в тёплое время года люди чаще делают ремонт и специалисты находят работу у частников. Таким образом, многие бригады, которые могли бы работать на массовом строительстве и отделке, заняты в другом секторе.

— Стоит отметить, что для них работы по ремонту для физических лиц проще, а оплата, как правило, значительно выше. Сегодня подрядным организациям для того, чтобы провести дополнительный набор специалистов, нужно существенно больше времени. Конечно, это связано с дефицитом кадров на рынке.

Многие подрядные организации заключали договоры с застройщиками до Нового года, и им сейчас крайне сложно найти качественных исполнителей, согласных работать на старых условиях. Отсюда и задержки по темпам строительства. В этих случаях подрядные организации просят застройщика пересмотреть стоимость контракта для совместного решения проблемы,— пояснил Сергей Самойленко.

Аналитик компании «Фридом финанс» Евгений Миронюк отметил, что здесь сказывается также зависимость привлекательности российского рынка труда для мигрантов от курса рубля. Для рынка денежных переводов из России огромное значение имеет Средняя Азия. По данным Всемирного банка, объём средств, отправленных из РФ в Таджикистан и Кыргызстан, к примеру, упал в 2020 году на 37% и на 17% соответственно. Это в целом отражает занятость иностранной рабочей силы, задействованной преимущественно в строительном секторе.

— Счета эскроу способствуют тому, что девелопер не может остановить проект до конца его реализации. Здесь этот инструмент всецело на стороне дольщика. С другой стороны, проблемы застройщиков и покупателей обсуждаются и в Минстрое. Готовятся программы по поддержке отрасли.

Но пока всё корректируется за счёт рыночного регулирования, то есть цены реализации квартир на рынке. Безусловно, по регионам ситуация разнится, так как рынок крайне неоднороден в масштабе страны, — рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Как говорит Евгений Миронюк, непосредственно изменения в законодательстве, связанные с применением эскроу-счетов, увеличили общие сроки строительства. Это произошло из-за необходимости сбора застройщиками большого набора документов. Правда, большинство участников рынка учитывали это заранее.

— Как правило, задержка с вводом домов в эксплуатацию вызвана тем, что приёмочная комиссия не выдала разрешительных документов. Обычно это происходит из-за выявления каких-то серьёзных недостатков в построенных объектах. Чтобы ускорить ввод жилья в эксплуатацию, застройщик должен максимально оперативно ликвидировать все недочёты, — рассказала президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.

Она пояснила, что порой конструкционных дефектов из-за нарушения правил строительства и некачественных материалов бывает так много, что ликвидировать их приходится очень долго. К тому же это требует значительных усилий и финансовых затрат.

Ещё один вызов для рынка недвижимости — дефицит и бесконечный рост стоимости строительных материалов. Особенно это касается финишных материалов. Очень сложно договориться с поставщиками и спланировать бюджет строительства. Сергей Самойленко отметил, что большинство поставщиков отказываются подтверждать цену, если поставка запланирована через неделю.

— Также мы столкнулись с трудностями в поставках иностранных материалов, а они наиболее часто используются для финишной отделки. Так как во многих европейских странах ещё сохраняется режим локдауна, там отмечается дефицит сырья для финального изделия.

Ситуация обостряется и тем, что отечественные утеплители, используемые почти в любом гражданском строительстве (такие как минеральная вата), пользуются бешеным спросом за рубежом. Соответственно, поставщики заинтересованы в продаже основного объёма за границу, а российские застройщики при этом ощущают дефицит, — рассказал Сергей Самойленко.

Причём все эти проблемы характерны для всего строительного рынка, а не только для сегмента многоэтажного жилья. Об этом рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. Он отметил, что проблема дефицита кадров заключается не только в мигрантах. Не хватает строителей, инженеров и руководящего состава.

— Многие строительные материалы подорожали на 80%. Нам приходится повышать стоимость объектов уже на этапе заключённого контракта. Просим клиента войти в положение и предоставляем обновлённую смету. Многие просят отложить стройку до стабилизации цен, и мы это делаем.

Но если перенос срока сдачи дома — это одна история (там единственный собственник, принимающий решение), то в случае с новостройками всё сложнее. И здесь существует конфликт интересов. Вспомните, сколько недовольства вызвала инициатива, когда покупателю хотели запретить не подписывать акт приёмки квартиры, а разрешить указывать недоработки с желаемыми сроками устранения. Сейчас перед застройщиками выбор — выполнить обязательства в ущерб качеству или ждать, — пояснил Максим Лазовский.

Ещё одна вероятная причина срыва сроков сдачи дома — недофинансирование от банков или несоответствие реальных затрат проектным. Но основная причина — в моратории на взыскание штрафов и пени с застройщика, который был наложен на период с апреля 2020 года по 1 января 2021 года. Так считает эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.

Предлагаем ознакомиться  Можно ли иметь две трудовые книжки одновременно? -

По его словам, в этот период многие застройщики просто перебросили рабочую силу на новые объекты, зачастую классом выше, и спокойно вели там продажи и строительство. Как результат, сроки заселения объектов, которые уже должны были быть сданы в эксплуатацию, сдвинулись на полгода-год, а возможности востребовать компенсацию с девелопера у дольщиков не оказалось. Либо эти суммы значительно меньше из-за вышеупомянутого моратория.

Застройщик нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию: что делать дольщику?

Как задержки в строительстве отразятся на стоимости новостроек

После изменений в ФЗ № 214, которые обязали строительные компании использовать эскроу-счета, стоимость новостроек с дальними сроками сдачи (более двух лет) заметно выросла. Инвесторы и участники рынка надеялись, что строители теперь будут более мотивированы сдавать объекты вовремя.

— Но задержки в строительстве оказались «хронической болезнью» отрасли. Наравне с ужесточением условий льготной ипотеки они могут повлиять на стабилизацию цен на рынке недвижимости. Предотвратить дальнейший рост цен становится сложнее, — отметил Евгений Миронюк.

Предлагаем ознакомиться  Распоряжение ФСИН России от 30.09.2014 N 188-р"Об утверждении Методических рекомендаций по приему благотворительных пожертвований в форме передачи имущества, в том числе денежных средств, и контролю за их целевым использованием учреждениями уголовно-исполнительной системы"

При этом сам долгострой может иметь проблемы. Интерес у покупателей к таким проектам заметно падает. Особенно на фоне достаточно большого предложения на рынке.

— Информация о переносе сроков сдачи негативно влияет на продажи недвижимости. На сегодняшний день дольщики тщательно отслеживают всю информацию о проблемных проектах на официальных порталах. Поэтому там могут быть проблемы с реализацией. И, соответственно, они будут вынуждены идти на скидки и снижение цены, — рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По её словам, если застройщик нарушает срок передачи квартиры, он обязан уведомить об этом дольщика и предложить подписать дополнительное соглашение о продлении сроков. Подписывать данное соглашение дольщик не обязан, так как согласие на продление сроков передачи — это право дольщика, а не его обязанность.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «солнцев и партнеры» станислав солнцев:

Застройщик, согласно ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве, обязан уведомить дольщика за два месяца, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок.

Тут нужно четко представлять, что понимается под«строительством»:это завершение строительно-монтажных работ на объекте, за чем следует «сдача в эксплуатацию» и передача дома дольщику.

Все юристы отмечают, что закон в указанной части написан явно неточно, ведь дольщику нет никакого дела, когда будет закончена стройка и дом сдан в эксплуатации госкомиссии.Его должно интересовать только одно — передача ему построенной квартиры (магазина, гаража, парковочного места и т. д.). Полагаем, что именно об этом в действительности хотел сказать законодатель, но почему-то написал иначе.

Несмотря на то что застройщик должен уведомить о задержках дольщика, это не означает, что дольщик обязан согласиться с таким предложением.

Конечно, стороны могут заключить соглашение о продлении срока передачи квартиры, но на это идут лишь единицы — те, кто не знает, что по итогам лишится достаточно щедрой суммы неустойки за просрочку. По факту просрочки с застройщика можно получить следующее:

  • неустойку в размере 1150 ключевой ЦБ РФ за каждый день просрочки (с 10.09.16 — 10%);
  • возмещение убытков (наем жилья, более высокие проценты по ипотечному кредиту и др.);
  • компенсация морального вреда.

При этомесли написать претензию в адрес застройщика (а это стоит сделать), а тот не выплатит указанные суммы, то,если дело дойдет до суда, есть шанс получить с него сумму в размере 50% от всего того, что Вы просили в претензии.

Если дольщик откажется менять срок в договоре, возможны следующие варианты:

  • застройщик передаст квартиру с просрочкой, а дольщик примет ее, забудет про все свои неудобства и простит застройщику неустойку (типичная ситуация);
  • застройщик попытается надавить на дольщика, затягивая передачу квартиры. Передача жилья произойдет только в обмен на подписание допсоглашения о продлении срока (его, кстати, нужно зарегистрировать в Росреестре).Или же застройщик уговорит дольщика подписать акт приема-передачи, в котором дольщик согласен со всем и «претензий не имеет». Но и это еще не полное фиаско для дольщика;

Срок договора может быть изменен в суде по требованию застройщика в том случае, если дольщиком допущено существенное нарушение условий договора, например просрочка оплаты платежей или в связи с «существенными изменениями обстоятельств».

Кстати, застройщик вправе сам изменить срок передачи «долевки», если дольщик не вносит платежи по договору, а оплата производится с рассрочкой.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Сдача дома затянулась, что делать?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «квартира-без-агента.ру»:

Если застройщик пытается в одностороннем порядке перенести срок ввода дома в эксплуатацию, то он явно нарушает права дольщика, как стороны договора долевого участия. Ключевое слово здесь — «в одностороннем порядке».

В законе ФЗ-214, регулирующем отношения дольщика и застройщика, действительно есть пункт (п.3, ст. 6, ФЗ-214), в котором предусматривается невозможность застройщика завершить строительство дома в указанный в договоре срок.

Но этот пункт закона позволяет застройщику всего лишь уведомить дольщика об этом казусе и предложить ему перезаключить договор с новыми сроками сдачи дома (или подписать допсоглашение к договору).

Дольщик при этом вовсе не обязан соглашаться на новые условия договора. Более того, дольщик имеет полное право требовать с застройщика неустойку за просрочку сдачи дома. Размер этой неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п.2, ст.6, ФЗ-214).

На практике застройщики часто вносят в договор долевого участия различные пункты, смягчающие жесткие требования федерального закона ФЗ-214. Это делается в большей степени для психологического воздействия на дольщиков и не имеет под собой никаких законных оснований.

Таким образом застройщики надеются избежать установленных законом требований о взыскании неустойки. В частности, в договоре может быть пункт о возможном одностороннем переносе сроков сдачи дома, с уведомлением другой стороны за два месяца.

И даже условие, что при несогласии дольщика застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Все эти условия являются незаконными, так как противоречат сути ФЗ-214. Права дольщика здесь защищены законом, и он может предъявить застройщику требования о неустойке, а в случае отказа застройщика — обратиться в суд. Практика показывает, что в подобных случаях суды занимают сторону дольщика.

Если же дольщик поддался на уговоры застройщика или на незаконные формулировки договора и добровольно подписал допсоглашение о переносе сроков сдачи дома, то он сам ограничил себя в собственных правах. Тогда уже новый срок сдачи дома становится легитимным, и дольщику останется только ждать.

Другое дело, если покупатель квартиры заключил с застройщиком не договор долевого участия, а какой-нибудь другой тип договора, например предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого участия.

В таком случае это выводит компанию-застройщика из-под регулирования закона ФЗ-214: условия договора здесь могут быть произвольные, а права дольщика сильно ограничены. Точнее сказать, в этом случае дольщик и дольщиком-то, в законодательном смысле, не является.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *