Можно ли подарить квартиру в ипотеке, оформить дарственную на родственника, несовершеннолетнего ребенка

Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.

  • Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.
  • Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.

Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:

  • Если долг погашается досрочно.
  • Если банк разрешил сделку.

https://www.youtube.com/watch?v=DkOeI_DrsVw

Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.

Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.

Возможные проблемы и нюансы

Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.

Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.

По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.

Как уже говорилось ранее, банк редко одобряет подобные сделки. И чтобы у клиента финансовой организации был хоть какой-то шанс подарить квартиру, нужно заранее оговорить этот момент в договоре.

Дарение квартиры несовершеннолетнему: аспекты сделки

Пожилые люди решили обеспечить любимого внука жильем на будущее и подарить ему квартиру. Возможно ли это? Конечно. Гражданин, не достигший совершеннолетия, так же, как и взрослый человек, имеет право на получение подарков, к которым относится и недвижимость.

  • Учитывая ограниченный характер юридической дееспособности ребенка, все решения, имеющие правовой аспект, за несовершеннолетнего принимают его представители перед законом: родители, попечители или опекуны. Они ставят свои подписи в договоре, подтверждая подпись одаряемого и свидетельствуя об отсутствии ущемления интересов ребенка. При этом следует учесть, что подпись не наделяет представителей правом распоряжаться квартирой одаряемого.
  • Если интересы представляют социальные работники, сотрудники исправительных и воспитательных организаций, дарственная на квартиру несовершеннолетнему ребенку не может быть оформлена.
  • Даритель, состоящий в браке, до совершения сделки предъявляет нотариально заверенное согласие второго супруга на дарение.
  • Если даритель имеет детей до 18 лет, договор можно составлять при наличии справки их опекунского совета, что их права не ущемлены.
  • На квартиру по договору дарения накладывается обременение: одаряемый не вправе вообще распоряжаться жильем до 14 лет, а до 18 – только под контролем органов опеки.
  • Платится ли налог с дарственной на квартиру ребенку? Согласно п. 18.1. ст. 217 Налогового кодекса РФ, освобождаются от уплаты дарители – члены семьи одаряемого или близкие родственники. В остальных случаях сумма налогообложения составляет 13% стоимости подарка. Налог на дарение несовершеннолетнему оплачивают его законные представители.

В остальном оформление дарственной на ребенка проходит по той же процедуре, что и заключение договора дарения юридически дееспособными гражданами.

Есть ли варианты подарить жилье в обход банка?

Многие граждане, видя, какие сложности возникают при осуществлении дарения ипотечной квартиры, пытаются обойти вышеуказанные условия. К сожалению, нарушение условий договора, в котором говорится о запрете дарения, карается негативными последствиями.

  1. Во-первых, в регистрации таких прав собственности вам откажет Росреестр.
  2. Во-вторых, к вам, по факту выявления нарушений, будут предъявлены серьезные меры.

    Так, кредитная организация может подать на вас в суд, в связи с чем, сделка дарения признается недействительной, к вам будут применены различные штрафы.

  3. С вас могут потребовать досрочного погашения суммы задолженности по ипотечному кредитованию, с выплатой всех процентов.

    Если вы не можете возвратить сумму в полном объеме, с вас потребуют предоставить недвижимость в виде квартиры, которая являлась залогом.

Предлагаем ознакомиться  Декатлон обмен возврат товара - Ваши права

Поэтому, не стоит действовать поперёк закона.

Изучаем договор

Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.

Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.

Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.

Но есть важное правило в отношении данного документа – он должен быть оформлен верно и зарегистрирован в Госреестре.

Сделка по дарению не имеет никаких возрастных ограничений – подарить жилье можно ка совершеннолетнему, так и несовершеннолетнему лицу.

Ипотечная квартира

Можно ли оформить договор дарения на ипотечную квартируКаждый человек, хоть раз оформляющий ипотеку, знает, что до полной выплаты стоимости всей квартиры юридически данная территория принадлежит банку и является залогом надежности и стабильности своевременных выплат. Единственное, что может сделать человек, покупавший ипотечную квартиру, это прописаться в ней самостоятельно и зарегистрировать на жилплощади членов семьи. А также жить в ней.

Остальные операции с данной недвижимостью, такие как договор дарения ипотечной квартиры, купля-продажа объекта и прочие сделки запрещены банком-кредитором. Поэтому осуществлять дарение без уведомления об этом банка и без получения его разрешения юридически невозможно.

Как получить согласие банка?

Ответ на этот вопрос вы можете найти в законе 120 статье 38. Для того, чтобы вынести окончательное решение, банк руководствуется следующим:

берется в расчет договор, который был составлен между вами и кредитной организацией. Если у нее есть разрешение на осуществление подробной сделки, то банк может подумать. Если прописан запрет, то даже не стоит пытаться.

Итак, если банк разрешает воспользоваться подобной сделкой, он должен тщательно проверить вас на возможность доверять вам в этом вопросе. Кредитная организация выясняет вашу платежеспособность, также надежность и кредитную историю. Кроме того, важную роль играет количество платежей.

Если вы сделали больше 2/3 платежей, то процент доверия к вам повышается. Суммируя все факты, полученные о вашей личности, банк делает вывод о том, может ли доверить проведение сделки с имуществом, находящимся в залоге или же нет.

Какими законодательными актами регламентируется данная сделка?

Если вы не согласны с вышеуказанными нами правилами, которые подразумевают тот факт, что только от кредитной организации зависит возможность распоряжения ипотекой, в частности недвижимостью, то мы предлагаем вам ознакомиться с рядом нормативно-правовых актов.

Любое распоряжение, в том числе дарение недвижимости, взятой в ипотеку возможно только с разрешения кредитора, ввиду полномочий залогодержателя. Об этом говорит статья 37 Федерального закона номер 102. Этот закон, раскрывающий вопросы ипотеки регулирует процедуру передачи жилья в залог банку.

Если речь идет о правах, а также обременениях, которые накладываются и на ту, и на другую сторону, они прописаны в законе 122, который рассказывает о государственной регистрации прав на приобретенное имущества.

Если вам необходимо ознакомиться с вопросами залога, то желательно обратиться к Гражданскому кодексу, статье 329.

Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств

  1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
  2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.
  3. При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.
  4. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предлагаем ознакомиться  Расчет декретных выплат в 2021 году- Калькулятор онлайн | Socstrah24

Неисполнение должником своих обязанностей, влечет за собой санкции в виде возврата недвижимости, что регулирует Гражданский кодекс, статья 334. Имея представление о законодательной базе, а значит, правовом подспорье данного вопроса, вы сможете четко понять, на что вы имеете право, а что не дозволено законом.

Налоги при дарении квартиры, взятой в ипотеку

Дарение квартиры в ипотеке также причисляется к числу налогооблагаемых процедур. Согласно ст. 220 НК РФ, если соглашение заключается между посторонними людьми, то размер налога исчисляется из расчета 13% от стоимости недвижимости. Когда сделка проводится между гражданами, находящимися в родственных отношениях, то налогооблагаемой не является.

Если одариваемое лицо пожелает продать полученное имущество ранее, чем через три года после получения квартиры, то оно обязано будет оплатить подоходный налог с той стоимости жилища, которая превышает 1 млн. рублей.

Что касается госпошлины, то согласно законодательству, за регистрацию стороны уплачивают 2 000 рублей.

Особенности оформления

Особенностью оформления данного договора является непосредственное участие банка. Договор нельзя оформить, пока нет разрешения от кредитной организации.

Договор дарения обязательно должен содержать тот факт, что недвижимость находится в залоге у банка, однако, в момент осуществления дарения, право на неё переходит от банка к новому собственнику. При этом, с дарителя не снимается обременение по осуществлению выплат в отношении кредитной организации.

Данное условие обязательно указывается в договоре, и без него невозможна регистрация прав собственности в Росреестре.

Последствия нарушения запрета

Можно ли совершить оформление дарственной, если жилище в ипотеке, без разрешения банка? Что будет, если условия соглашения о запрете дарения окажутся нарушенными? Составить дарственную без согласия банка не получится.

Чтобы посчитать передачу имущества состоявшейся, необходимо сперва зарегистрировать переход права собственности. А для госреггистрации обязательно нужны определенные документы, выданные банком.

Заемщик может попытаться нарушить условия, прописанные в соглашении. В таком случае банк может поступить следующим образом:

  1. Подать исковое заявление в судебный орган. Это нужно, чтобы передачу жилища в дар посчитали недействительной.
  2. Настоять на преждевременном закрытии задолженности и оплате штрафов, которые были назначены из-за нарушений условий договора.
  3. Продать ипотечное жилье, если долг окажется невозвращенным.

При каких условиях это возможно?

Прежде, чем оформлять сам непосредственный договор дарения, вспомните о том, что у вас всё ещё в силе обязательства перед банком.

Это значит, что данная сделка будет произведена несколько иначе, чем происходит обычно, и в ней будет задействовано третье лицо в виде кредитной организации. Банк, который предоставил вам ипотеку, также имеет определенные права на взятую вами квартиру.

Поэтому, не стоит списывать его со счетов, так как его роль в совершении дарения тоже важна и весома. Так как же подарить квартиру, находящуюся в ипотеке и возможно ли это вообще на законодательном уровне? На самом деле, чтобы данная сделка прошла успешно, а главное, вы не остались в невыигрышном положении, необходимо соблюсти ряд условий.

Так как сумма, которую банк одалживает на приобретение недвижимости достаточно большая, а ваш кредитор в виде банковской организации хочет удостовериться в том, что вы возвратите эту сумму вне зависимости от того, какую сделку проведете с недвижимостью.

Именно поэтому, приобретенная вами квартира является не только предметом договора ипотечного кредитования, но и одновременно и залогом. Это значит, что если вы вдруг перестанете выплачивать ежемесячные взносы в счет кредитной организации, банк имеет полное право стать полноправным владельцем вашей недвижимости.

Поэтому, делаем вывод, что пока вы не выплатили все денежные средства по ипотеке, вы не являетесь полноправным владельцем, и значит, делите свои права совместно с банком.

Вам придется смириться с этим фактом, и уделить этому внимание при осуществлении дарения.

Если вы собираетесь дарить недвижимость, которая некоторое время назад была в ипотеке, но на сегодняшний день вы ее уже выплатили, то вы сможете сделать это даже без одобрения банка. Так как вы погасили свой долг, вашу кредитную организацию больше не связывают никакие отношения с вами.

Предлагаем ознакомиться  Можно ли подарить квартиру в ипотеке: нюансы и особенности оформления договора передачи имущества или его доли, находящегося в залоге, на другого человека

Но если речь идет о невыплаченном кредите, то здесь необходимо уделить внимание некоторым нюансам.

Если с квартиры еще не снят статус залога, вы не можете без одобрения банка дарить, продавать или завещать ее. Банк, одновременно являющийся залогодержателем, имеет ряд прав на квартиру, а значит, должен дать вам согласие на то, чтобы осуществлять какие-либо действия.

Однако, любые изменения в статусе квартиры, которые касаются передачи прав собственности, негативно отражаются на кредитной организации, ведь по сути, имущество, которое находится в залоге, и является гарантией вашей добропорядочной оплаты суммы займа, переходит на праве собственности другому лицу.

Поэтому, банк воспринимает негативно подобную сделку. Обратите внимание на то, что возможность осуществления сделок с недвижимостью, взятых в ипотеку должны прописываться в договоре. В этом документе должны быть установлены правила о том, как именно вы можете распоряжаться той или иной недвижимостью. В частности, возможность дарить или по-другому отчуждать имущество.

Банк сохраняет за собой право отказать в осуществлении сделки дарения, эту возможность ему предоставляет закон. Положительно банк может ответить только в том случае, если ипотечное кредитование практически полностью погашено, и остались лишь небольшие суммы денежных средств, которые вы сможете загасить в течение пары месяцев.

Пример по дарению квартиры, взятой в ипотеку

Юлия Васильевна оформила квартиру в ипотеку и после этого длительное время ее выплачивала. Через некоторое время, она вновь вышла замуж и решила передать жилье своему совершеннолетнему сыну, а самой переехать к новому мужу.

Обратившись в банк, она получила отказ на оформление такой сделки, поскольку кредитор считал данный шаг слишком рискованным и боялся потерять залог.

Женщина проигнорировала данный ответ и самовольно оформила дарственную. Через некоторое время она получила уведомление о досрочной выплате всей суммы ипотеки.

Юлия Васильевна обратилась в суд с требованием отменить санкции, однако судебная инстанция не пошла ей на встречу, поскольку все действия кредитора соответствовали договоренности. В результате, женщина была вынуждена брать кредит в другом банке и оплачивать имеющуюся задолженность.

Список необходимых документов

Когда банк дал согласие, наступает время оформления дарственной на квартиру, взятую по программе ипотечного кредитования.

Для госрегистрации договора нужен такой пакет документов:

  1. Паспорта граждан РФ, принадлежащие дарителю и одаряемому.
  2. Заявление на регистрацию.
  3. Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество.
  4. Технический паспорт на ту жилплощадь, которая дарится одним лицом другому.
  5. Одобрение второго супруга, которое необходимо заверить у нотариуса. Это нужно, если жилье покупалось в браке.
  6. Выписка из поквартирной книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.
  7. Одобрение со стороны опекунского совета. Запрашивается, когда сделка дарения касается прав недееспособных либо несовершеннолетних лиц.
  8. Согласие банка.

Если у квартиры несколько владельцев, то они все должны подписать договор.

Отношения между дарителем и одаряемым иногда оформляют в простой письменной форме.

Однако лучше обратиться к нотариусу, так как такой подход поможет корректно составить документ.

Сам факт передачи недвижимого имущества в подарок обязательно на протяжении года зафиксировать в регистрирующем органе (читайте о регистрации дарения в Росреестре). Документ потеряет свою силу, если это не будет сделано.

Заключение

В заключение можно сделать ряд выводов:

  1. Дарение является сделкой гражданско-правового характера, которая заключается между дарителем и одариваемым лицом. Соглашение безвозмездное и безвозвратное.
  2. Совершенная сделка закрепляется оформлением соответствующего договора, где должны быть прописаны все существенные условия соглашения.
  3. Квартира, купленная в ипотеку, также может быть передана в дар, если такое предусмотрено кредитным договором.
  4. Для оформления сделки потребуется письменное согласие банка.
  5. Если заемщик осуществит дарение без этого документа, то банк имеет право выдвинуть санкции в виде досрочного погашения займа.
  6. Оформление и регистрация дарственной проводятся в стандартном порядке, включая все обязательные этапы.
  7. Для составления акта потребуются правоустанавливающие и технические бумаги на квартиру.
  8. Сделка дарения ипотечной квартиры также является налогооблагаемой, за исключением того случая, когда она осуществляется между родственниками. Размер налога составляет 13% от стоимости квартиры, превышающей 1 млн. рублей. Госпошлина составляет 2 000 рублей.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *