Процесс оценки имущества организации: ос­новные этапы и принципы

Определение основных подходов к оценке стоимости

2.1. Цели оценки стоимости имущества

2.2. Основные подходы к оценке стоимости

2.3. Методы оценки имущества предприятия

Ключевые слова: стоимость имущества, цели оценки, оценочная стоимость, приципы оценки, затратный и доходный подходы, методы расчета стоимости предприятия

Рыночная стоимость имущества [28, с. 106] — вероятно цена, за которую имущество может быть продано на открытом конкурентном рынке на дату оценки при отсутствии дополнительных инвестиционных условий его продажи. Так, в частности, нормативной базой определено, что состав и стоимость имущества предприятия определяются по его перечню, составленному по данным инвентаризации.

Имущественными правами, которые могут оцениваться, признаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, которые являются составляющими права собственности (права владения, распоряжения, пользования), а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использования природных ресурсов и т.п.) и права требования.

Объектом оценки является собственный капитал предприятия. На рыночную стоимость влияет соотношение спроса и предложения.

Цели оценки стоимости имущества могут быть такими [95, с. 337]:

улучшение процесса текущего управления предприятием для увеличения его стоимости;

определение стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи крупных пакетов акций на фондовом рынке;

установления стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или частями;

реструктуризация предприятия — ликвидация, поглощение, слияние, выделение самостоятельных производственных единиц;

разработка плана развития предприятия (будущие доходы компании, степень ее финансовой стабильности, имидж и т. д.);

определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

определение стоимости активов в процессе страхования имущества предприятия при вероятности возникновения потерь;

определение стоимости и доходности инвестиционного проекта в процессе обоснования бизнес-плана;

установления налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество предприятий (налог на недвижимость);

определение стоимости оборудования и других основных средств, переданных в лизинг (на условиях договора финансовой аренды);

продаже части недвижимости, чтобы избавиться неиспользуемых зданий и сооружений, земельных участков и др .;

страхование недвижимости и определения стоимости имущества, страхуется;

получения банковского кредита под залог недвижимости (ипотечного кредита);

сдача недвижимости в аренду;

оформление части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал вновь создаваемого предприятия;

продажа отдельных видов физически и морально устаревших машин и оборудования для их замены на более эффективные;

передача машин и оборудования в аренду и т.д.

Если в соответствии с законодательством предприятие должно осуществлять оценку активов в обязательном порядке, тогда необходимо пользоваться услугами профессиональных оценщиков.

Во всех остальных случаях предприятие может выбирать: провести оценку собственными силами или обратиться к соответствующим специалистам.

Отношения с оценщиками строятся на взаимных договоренностях, которые закрепляются в специальном договоре. Договор заключается в письменной форме, является основанием для проведения оценки и при этом не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Процесс оценки состоит из следующих основных этапов: подготовительный; оценка; заключительный (рис. 2.1).

Этапы процесса оценки

В зависимости от цели оценки применяются следующие стандарты (виды) стоимости: рыночная; инвестиционная; закладная; ликвидационная; налоговая; страховая; фундаментальная.

Рыночная стоимость [123, с. 72] — цена, по которой может быть заключено соглашение между продавцом и покупателем при условии, что оба действуют без принуждения, компетентно и к обоюдной выгоде. Чаще всего необходимость рассчитать рыночную стоимость возникает при заключении сделки по переходу прав собственности на предприятие и когда необходимо определить цену его покупки-продажи.

Рыночную стоимость предприятия определяют капитализацией его ценности (прибыльности, рентабельности), социально-экономической значимости, уникальности, инновационности и интеллектуализации выпускаемой, работ, услуг.

Итоговая величина рыночной стоимости предприятия зависит от доходности и степени риска хозяйственной деятельности предприятия, платежеспособности потенциального покупателя, наличия альтернативных объектов вложения средств и т.д.

Инвестиционная стоимость [31, с. 173] — учитывает требования конкретного инвестора (по уровню риска, доходности и др.). Рассчитывается в случае необходимости принять инвестиционное решение.

Залоговая стоимость [31, с. 154] — цена, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке актива в случае неплатежеспособности заемщика. Оценивается, когда предприятие является предметом залога при привлечении кредитных ресурсов или в случае обеспечения других обязательств.

Ликвидационная стоимость [34, с. 109] — цена раздельной продажи активов за вычетом всех обязательств предприятия и затрат на продажу. Оценивается в случае ликвидации предприятия.

Налоговая стоимость [34, с. 85] — рассчитывается для целей налогообложения в соответствии с требованиями представителей налоговых органов.

Страховая стоимость [31, с. 109] — определяется в целях страхования имущества и представляет собой затраты на воспроизводство точной копии объекта (восстановительная стоимость) или на создание другого объекта, аналогичного по функциям (стоимость замещения). Объектом оценки в этом случае является имущество (активы) предприятия.

Фундаментальная стоимость [31, с. 208] — это рыночная стоимость, которую должен актив, если бы рынок был о нем полную информацию. Определяется для целей финансового анализа и управления.

Балансовая стоимость предприятия не рассматривается как стандарт стоимости и, как правило, не используется для оценки бизнеса, так как включает только стоимость активов баланса и поэтому не дает полного представления о стоимости предприятия.

После определения стандарта стоимости для оценки выбирают подход и методы оценки стоимости.

Выделяют следующие подходы к оценке стоимости имущества предприятия: рыночный (сравнительный), затратный (имущественный), доходный.

Рыночный (сравнительный) подход означает, что наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи идентичной компании, которая сложилась на рынке.

Предлагаем ознакомиться  Оценка квартиры для ипотеки

Затратный подход (имущественный подход, подход на основе активов) заключается в оценке текущей стоимости тех или иных элементов имущественного комплекса предприятия и его нематериальных активов. При этом стоимость активов предприятия рассматривается с точки зрения указанных расходов, то есть определяется суммой затрат на его воспроизводство или замещение с учетом физического и морального износа.

При затратном подходе предприятие рассматривается как комплекс имущества и имущественных прав (нематериальных активов). В этой связи применять его целесообразно в случаях продажи активов при ликвидации предприятия, при страховании имущества, то есть если возникает необходимость оценки имущественного комплекса предприятия.

Затратный подход может быть единственным в оценке имущественного комплекса предприятия, поскольку [42, с. 109]:

для неэффективных, неприбыльных, предприятий затратный подход позволяет получить приемлемую для продавца цену, так как учитывает именно стоимость активов и не принимает во внимание потенциальную прибыльность;

для оценки бизнеса затратным подходом существует необходимая статистика (в отличие от сравнительного подхода).

Доходный подход рассматривает [40, с. 37] предприятие как актив, приносящий доход в будущем, что и является основным преимуществом данного подхода. Одним из главных недостатков подхода является прогнозный характер информации, на основе которой осуществляется оценка.

Перечисленные подходы к оценке имущества предприятия (бизнеса) дополняют друг друга. Как правило, в зависимости от целей оценки, условий, состояния объекта оценки, внешней среды стоимость предприятия оценивают сразу несколькими методами (двумя-тремя), наиболее подходящими конкретной ситуации в рамках указанных выше подходов, а затем рассчитывают итоговую величину как средневзвешенную (методом математического или экспертного взвешивания). При выборе удельного веса каждого отдельного метода принимают во внимание такие факторы, как: характер деятельности предприятия, цель оценки и используемые методы определения стоимости, количество и качество данных, используемых каждым методом, и др.

По результатам проведения оценки составляется отчет. Отчет содержит следующие разделы [43, с. 69]:

наименование и реквизиты заказчика;

информацию о предприятии;

имущественные права в отношении оцениваемых объектов;

цель оценки и стандарт стоимости;

дату оценки и дату составления отчета;

принятые допущения и ограничения при оценке стоимости;

использованную информацию;

обоснование выбранного метода (методов);

итоговый вывод о стоимости предприятия (объекта);

заявление об отсутствии личной заинтересованности, непредвзятости оценщика и его квалификационные данные.

Результаты оценки служат основой для принятия как текущих, так и инвестиционных решений. В первом случае собственники, руководители предприятия получают инструмент управления стоимостью предприятия, в противном случае появляется возможность показать потенциальному инвестору или кредитору процесс создания стоимости предприятия.

Правовые отношения оценщика и заказчика регулируются договором [79], заключаемых в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать следующие условия:

основания для его заключения;

вид объекта оценки и его определяемой стоимости;

денежное вознаграждение за проведение оценочных работ;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика и др.

Подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей по договору является письменный отчет, который представляется заказчику. Отчет подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Система нормативных документов (стандарты, методики, кодекс этики) саморегулируемых организаций оценщиков направлена на защиту прав, интересов потребителей и специалистов — оценщиков, охраняемых законодательством.

Информация, используемая в процессе оценки, должна быть достоверной, точной и представительной. Информацию в процессе оценки стоимости предприятия (объекта) подразделяют на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация характеризует условия деятельности предприятия в регионе, отрасли и экономике, внутренняя — дает представление о деятельности предприятия.

Объем и характер внешней информации различаются исходя из целей оценки. Информацию целесообразно предоставлять в достаточном объеме и ориентированной на оцениваемый объект.

Макроэкономические параметры включают информацию о том, как влияют на деятельность предприятия основные факторы макроэкономического характера [92]:

темпы роста валового внутреннего продукта (ВВП)

уровень инфляции;

изменение обменного курса валют;

изменение учетной ставки банковского процента;

новации в налоговом законодательстве;

уровень политической стабильности в стране и др.

Блок внешней информации кроме макроэкономических показателей включает отраслевые показатели: условия конкуренции, рынки сбыта товаров и услуг, доступность используемых в проведении оценки сырья и материалов и др. Условия функционирования предприятия в отрасли могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта.

Внутренняя информация характеризует текущую деятельность предприятия и включает:

исторический аспект деятельности предприятия;

характеристику поставщиков;

производственные мощности;

менеджмент

внутреннюю финансовую информацию (бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках, отчет о движении денежных средств и др.);

другую информацию, имеющую непосредственное отношение к оценке стоимости предприятия.

Анализ маркетинговой стратегии предполагает изучение такой информации [119, с. 78]:

объем продаж за прошлый и текущий периоды и прогноз на будущее

себестоимость продаж;

прогнозируемое изменение объема спроса на продукцию предприятия; производственные мощности предприятия; периоды жизненных циклов товаров.

Цель анализа текущей бухгалтерской отчетности [131, с. 117] — определение финансового состояния предприятия: его финансовой стабильности, платежеспособности, деловой и рыночной активности на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, рентабельности активов и собственного капитала, а также рыночной стоимости внеоборотных и оборотных активов.

В зависимости от целей оценки меняются направления финансового анализа. Например, если оценивается рыночная стоимость неконтрольного пакета акций акционерного общества, то потенциального инвестора в большей степени интересуют прогнозная оценка рентабельности общества и его способность выплачивать приемлемые дивиденды.

Предлагаем ознакомиться  Материнский капитал в 2021 году: сумма, как оформить и использовать маткапитал

В отчете по результатам проведения оценки указывается, что объем собранной и использованной в процессе оценки информации является необходимым и достаточным для итогового заключения о стоимости предприятия (объекта).

Особенности оценки стоимости индивидуально определенного имущества

[11]. Оценка стоимости индивидуально определенного имущества и любого другого отдельного имущества, не может быть признано целостным имущественным комплексом и приватизируется или отчуждается путем продажи, осуществляется следующим образом:

по зданий (в том числе помещений), сооружений, нематериальных активов, транспортных средств, а также других необоротных активов, по данным бухгалтерского учета полностью изношены, проводится экспертная оценка;

относительно других необоротных активов и оборотных активов оценка проводится государственным органом приватизации на основании данных бухгалтерского учета об их остаточную стоимость (стоимость). При этом цена продажи производственных запасов, приобретенных предприятием, определяется в соответствии с ценами поставщиков указанных запасов или на основании информации об их рыночные цены на определенную дату оценки.

Целью проведения экспертной оценки имущества является установление соответственно начальной цены или цены продажи [67, с. 436]. Для этого экспертом применяются следующие методические приемы:

здания (в том числе помещения), сооружения, содержащие осуществленные арендатором улучшения, которые невозможно отделить без причинения вреда, и в соответствии с условиями договора аренды и законодательством подлежат компенсации арендатору, оцениваются путем определения инвестиционной стоимости (при выкупе арендованного объекта) или путем определения справедливой (рыночной) стоимости (при продаже объекта на аукционе или конкурсе)

здания (в том числе помещения), сооружения во всех других случаях оцениваются путем определения рыночной стоимости;

полностью изношены по данным бухгалтерского учета другие необоротные активы, срок полезного использования которых истек, оцениваются путем определения стоимости ликвидации;

полностью изношены по данным бухгалтерского учета другие необоротные активы, срок полезного использования которых не исчерпан, оцениваются путем определения рыночной стоимости;

транспортные средства и другие объекты оцениваются путем определения рыночной стоимости или, в отдельных случаях, остаточной стоимости замещения.

При проведении экспертной оценки эксперт анализирует [78] вышеупомянутые материалы в целях расчета суммы неотъемлемых улучшений в их фактических ценах, за вычетом налога на добавленную стоимость, для определения инвестиционной стоимости арендованного имущества, приватизируемого путем выкупа. Начальная цена такого имущества, приватизируемого путем продажи на аукционе или по конкурсу, определяется экспертом как его рыночная стоимость, согласно технического состояния на дату оценки.

Особенности оценки стоимости целостных имущественных комплексов при их приватизации путем выкупа и конкурентными способами. Оценка стоимости целостных имущественных комплексов (кроме санаторно-курортных учреждений, профилакториев, домов и лагерей отдыха) проводится в следующем порядке: целостные имущественные комплексы, в состав имущества которых не включаются здания (в том числе помещения) и сооружения, приватизируются путем выкупа или продажи на аукционе (по конкурсу), оцениваются на основании данных бухгалтерского учета на определенную дату оценки.

Стоимость целостного имущественного комплекса [78], что принадлежит государству и приватизируется путем выкупа или продажи на аукционе (по конкурсу), равна чистой стоимости за вычетом стоимости имущества, изымаемого.

Экспертная оценка целостных имущественных комплексов проводится с учетом следующих особенностей: при оценке целостных имущественных комплексов, деятельность которых была преимущественно неубыточным течение двух лет до даты оценки, определяется стоимость действующего предприятия (целостного имущественного комплекса); при оценке целостных имущественных комплексов, деятельность которых была преимущественно убыточной в течение двух лет до даты оценки, определяется рыночная стоимость предприятия (целостного имущественного комплекса) при существующем использовании; в других случаях при оценке целостных имущественных комплексов определяются оба вышеупомянутых видов стоимости с последующим согласованием экспертом полученных результатов для установления начальной цены (цены продажи).

Оценки стоимости государственного имущества, вносимого в уставные фонды хозяйственных обществ (в том числе с иностранными инвестициями), и особенности оценки стоимости объектов группы Е [78]. В случае создания хозяйственных обществ (в том числе с иностранными инвестициями), в уставные фонды которых передается государственное имущество, за исключением случаев создания хозяйственных обществ в соответствии с Указом Президента Украины от 28 мая 1999 № 591 «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства «[134], стоимость взноса государства определяется по результатам проведения экспертной оценки.

Проведению оценки при приватизации объекта группы Е [134], по размеру не менее блокирующей государственной доли, предшествует проведение полной инвентаризации целостного имущественного комплекса хозяйственного общества (в том числе с иностранными инвестициями) и аудиторской проверки.

Для проведения оценки объекты группы Е делятся следующим образом [134]: акции (доли, паи), принадлежащие государству в уставных фондах хозяйственных обществ, созданных до того, как вступила в силу Государственная программа приватизации на 2000 — 2002 годы; акции (доли, паи), принадлежащие государству в уставных фондах хозяйственных обществ, созданных после того, как вступило в силу Государственная программа приватизации на 2000 — 2002 годы, размер которых не превышает 10 процентов, а номинальная стоимость меньше 5000 гривен; акции (доли, паи), принадлежащие государству в уставных фондах хозяйственных обществ, созданных после того, как вступило в силу Государственная программа приватизации на 2000 — 2002 годы, номинальная стоимость составляет более 5000 гривен; акции (доли, паи), принадлежащие государству в межхозяйственных предприятиях и в уставных фондах хозяйственных обществ, созданных на их базе.

Начальная цена (цена продажи) акций (долей, паев), принадлежащих государству в хозяйственных обществах, уставные фонды которых были переоценены или созданы после того, как Государственная программа приватизации в силу. Коэффициент индексации рассчитывается исходя из изменения официального курса гривны к доллару США, установленного Национальным банком, от даты создания хозяйственного общества до даты оценки акций (долей, паев) при их приватизации.

Предлагаем ознакомиться  Примерная форма письма-уведомления о продлении договора аренды (подготовлено экспертами компании "Гарант") | ГАРАНТ

Акции (доли, паи), принадлежащие государству в межхозяйственных предприятиях и в уставных фондах хозяйственных обществ, созданных на их базе, определяются и оцениваются независимо от способа их приватизации с учетом следующих особенностей: акции (доли, паи), отнесенные к сельскохозяйственной или рыбной отраслей агропромышленного комплекса, оцениваются на основании данных бухгалтерского учета без проведения переоценки их необоротных активов на основе экспертной оценки; акции (доли, паи) других отраслей агропромышленного комплекса оцениваются с применением экспертной оценки для переоценки стоимости основных средств.

Стоимость акций (долей, паев), принадлежащих государству в межхозяйственных предприятиях и в уставных фондах хозяйственных обществ, независимо от способа их приватизации, определяется как соответствующая доля чистой стоимости целостного имущественного комплекса межхозяйственного предприятия или хозяйственного общества. Остальные акции (доли, паи) оцениваются на основе экспертной оценки.

Стоимость долей (паев), принадлежащих государству в уставных фондах обществ с ограниченной ответственностью и других хозяйственных обществ, независимо от способа их приватизации, определяется экспертом путем применения затратного (имущественного) подхода и подхода, основанного на капитализации доходов общества.

Особенности оценки пакетов акций, принадлежащих государству, открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации) [102, с. 148]. Начальная цена пакетов акций открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), при их продаже на организационно оформленных рынках ценных бумаг (кроме международных фондовых рынков) определяется в порядке, устанавливаемом Фондом государственного имущества, Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку и Антимонопольным комитетом с учетом следующих особенностей:

начальная стоимость пакетов акций открытых акционерных обществ, уставный фонд которых учитывает индексацию балансовой стоимости основных средств, равна их номинальной стоимости;

для открытых акционерных обществ, акции которых прошли листинг и котируются на фондовых биржах и их филиалах или Первой внебиржевой фондовой торговой системе (ПФТС), разрешается устанавливать начальную цену пакетов акций на уровне средневзвешенной стоимости акций по результатам сделок, заключенных на них, но не ниже номинальной стоимости. Указанное ограничение не касается пакетов акций открытых акционерных обществ, уставные фонды которых определены с учетом индексации балансовой стоимости основных средств;

начальная цена, а также минимальная цена продажи одной акции на первых торгах (кроме продажи на открытых денежных аукционах) не может быть ниже номинальной стоимости;

относительно пакетов акций открытых акционерных обществ, созданных на базе предприятий, отнесенных Государственной программой приватизации к группе Г [12], разрешается устанавливать ограничения по минимальной цены их продажи.

Начальная цена пакетов акций открытых акционерных обществ, подлежащих продаже на конкурсах, рассчитывается государственным органом приватизации самостоятельно с обязательным учетом индексации балансовой стоимости основных фондов.

Начальная цена пакетов акций открытых акционерных обществ, подлежащих продаже на открытых торгах и международных фондовых рынках, в том числе с привлечением советников для их подготовки к продаже, поиска потенциальных покупателей и продажи, устанавливается по результатам проведения экспертной оценки.

Цена продажи пакета акций ОАО в случае, если на конкурс поступило заявление от одного покупателя в соответствии с требованиями Государственной программы приватизации, не может быть ниже его первоначальной стоимости, определенной по результатам экспертной оценки.

Рыночная стоимость пакета акций ОАО [51, с. 141], закрепленного в государственной собственности, в случае принятия решения о его продаже в соответствии с требованиями Государственной программы приватизации определяется по решению государственного органа приватизации путем учета листинга акций указанного общества, а в случае отсутствия такой информации — путем проведения его экспертной оценки.

Порядок определения стоимости объектов незавершенного строительства и законсервированных объектов, приватизируемых отдельно. Стоимость объекта незавершенного строительства, в том числе законсервированного объекта, состоит из стоимости: фактически произведенных затрат на строительство объекта нарастающим итогом с распределением их по видам — строительно-монтажные работы (с учетом других расходов), оборудование и инвентарь; материалов, изделий и конструкций, завезенных на строительную площадку для объекта незавершенного строительства и не использованных для строительства; оборудование для монтажа, приобретенного для объекта незавершенного строительства.

Порядок оценки объектов незавершенного строительства и законсервированных объектов [134], в том числе объектов незавершенного строительства, содержащихся на балансах государственных предприятий, не подлежащих приватизации, определяется в зависимости от способа приватизации: стоимость объекта незавершенного строительства для продажи на аукционе, по конкурсу или путем выкупа, а также для передачи в уставный фонд хозяйственного общества как взноса государства с последующей приватизацией определяется по данным баланса без учета суммы индексации стоимости объекта незавершенного строительства; стоимость строительных материалов, которые находятся на строительной площадке объекта незавершенного строительства, а также стоимость оборудования для монтажа, приобретенного для функционирования объекта после завершения строительства, приватизируемых на аукционе, по конкурсу, путем выкупа как вместе с объектом незавершенного строительства , так и отдельно, определяется на основе экспертной оценки их справедливой (рыночной) стоимости; цена продажи объекта незавершенного строительства в случае его продажи под разборку по решению государственного органа приватизации определяется на основе экспертной оценки стоимости его ликвидации

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *