Красная линия земельного участка: отличия от границ, виды, проблемные ситуации, можно ли оспорить местонахождение

Что происходит со статусом участка

есть довольно привлекательный участок(рядом с моим), посмотрела на публичной кадастровой карте, красным цветом выделен прямоугольник, так значит, межевание сделано, статус-учтенный, категория-земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, права на него не зарегистрированы.

Написала заявление в Администрацию на этот участок, жду ответа. Но пару дней назад заметила, что его характеристики изменились, а именно статус- временный(удостоверен),категория не установлена, вид разреш. использования-нет данных, права также не зарегистрированы. Что бы это все могло значить? В связи с этим у меня уже нет шансов получить этот участок?

Согласно ч.4 ст.24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер

, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.Еслипо истечении пяти летсо дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.

1 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды),такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.В течение одного года со дня исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости заявителю или его представителю лично под расписку на основании заявления указанных лиц орган кадастрового учета выдает документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости (за исключением документов, представленных в форме электронных документов).

Если по истечении срока, установленного настоящей частью, заявитель или его представитель не явился в орган кадастрового учета и ему не были выданы лично под расписку документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости, данные документы подлежат уничтожению.26 Янв 2021 etolaw 2117Поделитесь записью

    Похожие записи

  • Размер выплаты ветеранам военной службы
  • Условия Получения Ветерана Труда В 2021 Году Кострома
  • Чернобыльское удостоверение льготы статьи рф
  • Как Попасть На Прием К Врачу Если Нет Талонов

Земельный участок в границах красных линий не расположен и администрацией не зарезервирован

Во-первых, не следует верить доводам, изложенным в отказе администрации городского округа (ГО). Надо понимать, что в администрация вольна изложить совершенно любые доводы на этот счет. Например, она может облагородить текст отказа красочными строками творчества А.С. Пушкина или подробно изложить часть одного из постановлений регионального правительства; а может и ограничиться кратким изложением своих мотивов. Важно понимать, что, как правило, никакой ответственности за это администрация не несет. Пример отказа администрации
Вот, кстати, типичный пример отказа в предоставлении в частную собственность земельного участка по мотивам нахождения его в границах красных линий, с которым нам довелось сталкиваться.

Так вот, один из вариантов заключается в том, что на самом деле никакого резервирования не было и в помине и имеется всего лишь решение (постановление) местного правительства на этот счет. Однако, такое решение вовсе не означает факт резервирования.

Возникает вопрос – почему же администрация дает такой, по сути, ложный ответ, да еще обосновывает этим ответом отказ от предоставления земельного участка в собственность? Фактически, здесь же налицо факт введения в заблуждение гражданина, а то и суда (если представитель администрации подтвердит в суде мотивы отказа).

На самом деле, все весьма просто. К примеру, в г. Уфе администрация имеет несколько подразделений. Это, в частности, Управление по земельным ресурсам, Главное Управление архитектуры.

Так вот, отказ обычно дает Управление по земельным ресурсам. Тогда как, в соответствии с башкирским законодательством (например, судя по п. 5 Решения Совета Городского Округа Город Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2021 №41/6), главное управление архитектуры г.

Уфы является органом, уполномоченным выдавать справки о том, является ли земельный участок зарезервированным для муниципальных нужд. Таким образом, Управление по земельным ресурсам тут как бы и ни при чем. Ошиблись, мол, ибо не полномочны мы выдавать такие справки.

Глядя на Решение правительства (о резервировании земельных участков), мы считали, что оно исполнено, потому и дали гражданину отказ. А глава администрации может развести руками: да, к сожалению, бывает, у нас подразделения работают несогласованно и не в полной мере обмениваются информацией друг с другом.

Накладка, мол, вышла (это, конечно, уже в крайнем случае, если дело дойдет до прокуратуры или судебного заседания о взыскании морального ущерба с администрации, вызванного введением ею в заблуждение гражданина – заявителя). Или могут сказать иначе: на самом деле данный участок, мол, зарезервирован, просто у нас не хватило времени оформить этот факт в установленном порядке. Т.е. осталась-то, мол, самая «мелочь».

Фальсификации (подделки) доказательств здесь нет, посему ч. 1 ст. 303 УК РФ здесь неприменима. Гражданской ответственности тоже нет, ибо стороны (ответчик, истец и заинтересованные лица) не предупреждаются судом об ответственности за дачу заведомо ложных показаний, в отличие, скажем, от свидетеля (ст. 70 ГПК РФ).

Стороны (в частности, администрация) о такой ответственности не предупреждаются. Иных норм, регламентирующих ответственность за введение в заблуждение истца (гражданина) и суд, нет. Получается, что ответчик (администрация) может сообщать суду, в общем случае, любые доказательства; единственное — они не должны быть сфальсифицированными (подложными, поддельными).

А уж должны ли они соответствовать фактическим обстоятельствам или нет – закон этого не регламентирует вообще. Подчеркнем, что в этой связи ни гражданской, ни уголовной, ни административной ответственности на данный момент российский закон не предусматривает.

Доказательства могут иметь вид, в частности, устных объяснений, письменных или печатных документов (ст. 55, 68, 71 ГПК РФ). Поэтому тот факт, что администрация направляет гражданину отказ о предоставлении земельного участка в собственность (и в последующем поддерживает его в суде), основанный на заведомо ложных доводах, не противоречит действующему российскому законодательству.

Единственное, что может сделать гражданин, чтобы как-то повлиять на администрацию – обратиться к ней с иском о взыскании морального или материального ущерба (да, именно с иском, а с заявлением о восстановлении нарушенных прав). Однако, моральный, да и материальный ущерб тут крайне незначительны: ведь гражданин, зная (должен был знать)

о пункте 5 Решения 41/6, мог обратиться в Главное управление архитектуры, которое вскоре (в течение двух недель) выдало бы ему справку о том, что участок для муниципальных нужд не зарезервирован и в границах красных линий не находится. Ибо, повторимся, Решение правительства на этот счет оказалось невыполненным.

Это все мелочи, как может показаться профессиональным юристам. Но для гражданина, привыкшего (подчеркнем: именно, привыкшего, по старой советской привычке; молодые-то граждане отлично понимают, что органам вовсе необязательно доверять) доверять любому правительственному органу (государственному или муниципальному – это уже детали), подобные обстоятельства, разумеется, вносят большую сумятицу в мироощущение и правопонимание.

Таким образом, мотивировка отказа администрации о предоставлении земельного участка в собственность в том, что он расположен в границах красных линий, вполне может оказаться заведомо ложной. Несмотря на то, что к отказу может быть даже приложена выкопировка из генерального плана развития территории на будущее, где указано, что участок полностью или в части находится в границах красных линий.

Если так, то, значит, все еще проще. Гражданину всего лишь необходимо взять справку в Главном управлении архитектуры о том, что данный участок, расположенный по адресу и имеющий тот или иной кадастровый номер, для государственных и муниципальных целей не резервировался и в границах красных линий не находится.

Ибо защита прав на земельный участок, в частности, признание права собственности на него осуществляется в судебном порядке — на основании ст. 59, 64 ЗК РФ.

Это можно сделать, кстати, двумя путями: либо путем обжалования отказа администрации в связи с нарушением прав гражданина, либо путем подачи административного искового заявления в отношении администрации о признании права собственности на земельный участок .

Вернуться к перечню вариантов

Участок зарезервирован, расположен в границах красных линий, но НЕ ИЗЪЯТ

Однако, бывает и такая ситуация, когда Решение (Постановление) правительства было выполнено и в таком случае земельный участок, упомянутый в нем, в действительности оказывается зарезервированным, например, для муниципальных нужд. Скажем, администрация решила на его месте построить дорогу, парк, бульвар, торговый комплекс и др. Тогда все немного сложнее, правда, совсем чуть-чуть, ненамного.

Как выявить (доказать) факт такого резервирования? Во-первых, подобная информация будет фигурировать в соответствующей справке Главного управления архитектуры. Во-вторых, в выписке из Росреестра на данный земельный участок также будет об этом упоминание.

Однако, мало того, чтобы просто взять да и зарегистрировать (со стороны администрации) резервирование и красные линии. В первую очередь, все это должно быть реализовано в соответствии с законодательством РФ (в противоположном случае регистрация подлежит отмене). Так вот, в большинстве случаев законодательство бывает нарушено.

Если это так, то вступает с действие ч.1 ст. 61 ЗК РФ: Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. Т.е. если красные линии проведены с нарушением законодательства, соответствующий акт (например, Постановление или Решение регионального правительства) может быть отменен судом.

Предлагаем ознакомиться  Причины по которым прф может отказать в перечислении маткапитала на покупку жилья

Что делать в таком случае? Подавать иск к Росреестру (Кадастровой палате) бесполезно, ибо он не обладает властными полномочиями, осуществляя государственную регистрацию прав (или ограничений прав) собственности за земельные участки, действует, исходя из представленных заявителем (в данном случае – администрацией) документов, подтверждающих такие права.

Отметим, что такие документы могут быть фальсифицированными, могут быть получены на основе нормативно-правового акта, не подлежащего применению и т.д. Однако, если такие документы есть, Росреестр не правомочен устанавливать, соответствуют ли они законодательству или нет.

Все, что он может сделать – это провести экспертизу предоставленных документов, запросить (в установленных законом случаях) те или иные дополнительные документы (подтверждающие законность установления красных линий). А для исследования соответствия факта резервирования и установления красных линий есть другой орган. Это — суд.

Кстати, если резервирование земельного участка (на освовании правового акта местного или регионального правительства) было проведено с нарушением закона, то лицо, которое получило в связи с этим убытки, имеет право на возмещение их в полном объеме (ст. 61, 62 ЗК РФ).

Но, все-таки, к кому же обращаться с иском (или, чьи действия обжаловать)? Разумеется, к тому лицу, которое своими действиями способствовало предоставлению в Росреестр документов на государственную регистрацию красных линий и резервирования. Т.е. иск осуществляется к администрации.

Каков будет предмет иска (какие действия следует обжаловать)? Опять-таки, бесполезно жаловаться только на сам факт установления красных линий и факт резервирования. Ибо администрация сошлется на Решение (постановление) местного правительства, а также на свою обязанность выполнить это Решение.

В итоге, если судья неадекватный (каких немало), то он вполне может отказать гражданину в иске. Почему? Да потому, что само это Решение (Постановление) гражданин не обжаловал, следовательно, согласился с ним даже в том случае, когда оно затронуло его интересы. По общему правилу, если лицо что-то не оспаривает, стало быть, оно соглашается с этим.

Примеров тому из судебной практики — СТОЛЬКО, что даже не хочется заострять на этом внимание. На этом, к сожалению, спотыкается немало землевладельцев и даже, казалось бы, небезызвестных юристов.

Поэтому иск должен быть в первую очередь направлен на незаконность такого Решения (Постановления) правительства, на несоответствие его другим нормативным актам, в том числе и тем, которые имеют бОльшую юридическую силу. Разумеется, иск может касаться лишь непосредственно того предмета, который является интересом гражданина (истца). Т.е. он не вправе заявлять подобные требования в отношении других земельных участков (если, конечно, он не действует по доверенности от других граждан, заявивших такие требования самостоятельно).

Итак, главным, что должно присутствовать в таком исковом заявлении, это — просьба к суду признать незаконным Решение (Постановление) правительства о резервировании и установлении красных линийв части, касающейся земельного участка, интерес к которому имеется у истца (например, это такой земельный участок, на котором расположен его жилой дом).

И, соответственно, просьба – отменить это Решение (Постановление) в соответствующей части. И уже В ДОПОЛНЕНИЕ к этому — следует указать просьбу — признать право собственности на данный земельный участок (или же признать право на бесплатную приватизацию земельного участка и обязать администрацию городского округа (ГО) предоставить земельный участок в собственность).

Не слишком ли примитивно, спросит читатель (неспециалист по земельному праву)? Так уж, мол, суд возьмет, да и отменит Решение (Постановление) правительства.

Вот если бы оно исходило от федерального правительства, то, да, с отменой его могли бы возникнуть некие проблемы… тогда как региональные (не говоря уже о местных) Решения и иные нормативные акты органов власти отменяются (в части или полностью) сплошь и рядом.

Не следует забывать, во-первых, что парад суверенитетов давно прошел, слава богу. Во-вторых, на местах принимаются не всегда адекватные и законные решения, отчасти, надеясь на нерасторопность и неосведомленность граждан. Об этом свидетельствует судебная практика.

Итак, вначале рассмотрим, всегда ли соответствует резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также установление границ красных линий, федеральному законодательству. Для этого проведем исследование законодательства по этому вопросу.

Как устанавливает ст. 218 КАС РФ, Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее — орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Очевидно, что прохождение красной линии через земельный участок и домовладение гражданина нарушает его законом установленные интересы и права. Поэтому если Решение (Постановление) правительства нарушает его права, он правомочен обратиться с заявлением в суд за защитой своих прав и устранения нарушений, не связанных с нарушением владения, в полном объеме (ст. 304 ГК РФ).

Согласно ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права распоряжения, владения и пользования принадлежащим ему имуществом. Он имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Например, если земельный участок собственника незаконно зарезервирован муниципалитетом и/или по его участку проходят красные линии, это означает, что нарушены права этого собственника, мешающие ему владеть этим участком. В самом деле, ведь факт нахождения земельного участка полностью или частично в границах красных линий означает, что соответствующий участок (или его часть) является территорией общего пользования.

Как следует из п. 12 ст. 85 ЗК РФ, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, красными линиями обозначаются существующие и/или планируемые (вновь образуемые, изменяемые) границы территорий общего пользования, а также границы таких земельных участков, на которых имеются сети инженерно-технического обеспечения (например, линии связи, электропередач, газопроводы, иные трубопроводы, железнодорожные пути, автодороги и др.

При этом территориями общего пользования являются места, которыми беспрепятственно пользуется или может пользоваться неограниченный круг лиц. Судя по п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, к таким территориям относятся улицы, проезды, площади, набережные, бульвары, парки и прочие аналогичные места. Ибо перечень территорий общего пользования в ст. 1 ГсК РФ не является закрытым.

Т.е. если на земельном участке имеется один из перечисленных объектов (или аналогичный им), то такой гражданин не правомочен требовать оформления своего права собственности на него. Это, конечно, вполне объяснимо и оправданно. Ибо, в противоположном случае, любое лицо может (гипотетически) построить где-нибудь, например, в сквере, жилой дом или иное строение, а потом требовать признания за ним права собственности на земельный участок. Т.е. если земельный участок имеет статус общего пользования, на него не может быть признано право частной собственности (в соответствии с ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

На основании ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Отсюда следует, что, во-первых, прежде, чем устанавливать границы красных линий и, соответственно, устанавливать красные линии и резервировать земельные участки, администрация обязана учесть фактические правила землепользования.

Во-вторых, из содержания приведенных правовых норм градостроительного кодекса следует, что объект недвижимости, такой, как жилой дом, строение или сооружение не должен находиться в пределах красных линий или пересекать их. Иначе он окажется на территории общего пользования.

Это следует из принципа неотделимости правового статуса земельного участка от недвижимости, которая на нем расположена. Красные линии как раз и предназначены для того, чтобы отделить территорию, предназначенную для общего пользования, от территории, являющейся частной собственностью.

Предлагаем ознакомиться  Реквизиты для уплаты за предоставление сведений содержащихся в ЕГРН, ЕГРЮЛ и ЕГРИП | ФНС России | 77 город Москва

Участок расположен в границах красных линий, зарезервирован и ИЗЪЯТ

Подобное бывает, когда администрация собирается сносить жилые дома. Предварительно (заранее) она обязана уведомить об этом всех собственников имущества, находящегося на изымаемом для муниципальных или государственных нужд участке. Кроме того, просто так взять и изъять участок она не имеет права.

Должен существовать генеральный план развития, застройки территории, которая содержит данный земельный участок. Должна быть установлена конкретная дата, КОГДА именно будут выполняться запланированные работы. Т.е., администрация должна предоставить доказательства изъятия земельного участка.

Владельцам недвижимости, расположенной на таком земельном участке, администрация должна предложить условия выкупа, с чем, кстати, собственники недвижимости могут не согласиться, предоставив собственную оценку ее стоимости. В таком случае суд может назначить независимую экспертизу.

Кстати, учтите, что цены у разных экспертов могут отличаться в разы. При том что, по сути, они делают одинаковую работу. Поэтому прежде, чем соглашаться на проведение экспертизы, следует осведомиться о ее стоимости. В конце концов, хоть сторона в судебном процессе ни в коем случае не является ни заказчиком, ни потребителем (ибо нет в законе понятия услуги экспертов), тем не менее, она является ее ПЛАТЕЛЬЩИКОМ. Эксперты, пользуясь подобной ситуацией, иной раз склонны необоснованно накручивать цены, в том числе, способны находиться друг с другом в (негласном) сговоре. Поэтому целесообразно вначале уточнить, какова будет (хотя бы ориентировочная) стоимость экспертизы. В случае несогласия стороны вправе отказаться от проведения экспертизы.

Кстати, учтите, что в соответствии с ч.2 ст. 85 ГПК РФ, эксперт не вправе вступать в личные контакты с участниками судебного процесса. Ибо, в случае необходимости — суд или противоположная сторона задаст два-три правильных вопроса — и все, экспертное заключение может быть поставлено судом под сомнение. Подобным же образом ставят под сомнения показания (раскалывают), например, лжесвидетелей (что мне, автору данной статьи, однажды довелось сделать на одном уголовном процессе).

Для прояснения ситуации в суде целесообразно заострить внимание на данном моменте, задав вопрос представителю администрации: будет ли администрация выкупать строения и сооружения, принадлежащие собственникам и имеющиеся на данном земельном участке, в добровольном или принудительном порядке в случае, если она запланирует соответствующие мероприятия по развитию и обустройству территории (включающей этот участок)? Будет ли при этом изыматься земельный участок?

Администрация, конечно, ответит, что, да, будет. Но какие доказательства, в подтвержение сказанного, может предоставить администрация? Ведь если строения, сооружения до сих пор не выкуплены, условия, на которых будет осуществляться выкуп, собственнику не предоставлены, дата, когда будет осуществляться выкуп, не оговорена, то это означает, что у администрации отсутствуют доказательства того, что этот земельный участок изъят для муниципальных нужд (из оборота).

Поэтому основания, предусмотренные п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ для отказа от признания права собственности на этот участок, отсутствуют. Доводы представителя администрации будут в итоге опровергнуты письменными материалами дела (при рассмотрении в суде).

Вернуться к перечню вариантов

Таким образом, в подавляющем большинстве случаев нахождение участка на красной линии или если администрация утверждает, что земельный участок находится в границах красных линий — совсем не является препятствием для того, чтобы оформить на него право собственности.

Как видите, нет необходимости переплачивать риэлторам или адвокатам только за то, что они, исходя из своего опыта, всего лишь осведомлены о том, что и как следует заявить в суде. Не так страшен закон, как его толкуют (представители администрации и, быть может, иных органов). Впрочем… не всегда бывает все гладко.

Впрочем, красные линии могут быть законным

Выше обсуждались нюансы, связанные с НЕЗАКОННЫМИ красными линиями. Однако, бывает, когда их наличие на земельном участке является законным. Один из вариантов такой ситуации — когда они были проведены в тот момент, когда участком владел предыдущий собственник, впоследствии продавший его другому лицу (покупателю).

Вот в таком случае, если продавец перед продажей участка не обжаловал в суде нормативно-правовой акт об установлении красных линий, проходящих через его участок, а продал его в состоянии «как есть», то покупатель едва ли сможет избавиться от них.

Ибо, перед покупкой участка он знал (или должен был знать) о наличии красных линий. Отсутствие соответствующей информации о них в кадастровой палате (в Росреестре) не является доказательством их фактического отсутствия — такой вывод обычно делают суды.

Поэтому, кстати, при покупке земельного участка следует обязательно проверить, не находится ли он полностью или частично в границах красных линий. Иначе может создаться ситуация, что собственник земли не сможет получить разрешение на строительство жилого дома, даже если он предназначен для ИЖС, т.е. для индивидуального жилищного строительства. Т.е. не сможет применить участок по его назначению.

Кстати, некоторых владельцев жилых домов и иной недвижимости подобный отказ останавливает: все, мол, раз красные линии, участок полностью или частично зарезервирован для муниципальных (или государственных) нужд, то куда деваться-то… Кто-то решает прекратить дальнейшие попытки оформления земельного участка в собственность (кстати, здесь описано, как можно признать право собственности на землю), а кто-то идет к юристам, риэлторам. Стоимость услуг которых начинается, даже в г. Уфе, от 30 тысяч рублей (это уж самый минимум), ну, а для Москвы цены можно смело умножать на коэффициент 2…4. Причем составить заявление для суда с целью его самостоятельного озвучивания клиентом риэлторы отказываются, как правило, напрочь (имеются в виду – квалифицированные риэлторы), ссылаясь на то, что, мол, клиент без них, скорее всего, проиграет дело в суде и потом будет обижаться на них, упадет их авторитет и т.д. Понятно, что это все даже не то, что отговорки… это просто слова, скажем так, без наличия в них даже минимальной смысловой сути. Или (есть еще род нечестных и/или неквалифицированных специалистов), консультируя клиента по данному вопросу, дают ему урезанную и слишком общую информацию, доверительно сообщая (на платной основе, естественно) ему о соотносимости и допустимости доказательств, о праве муниципальных образований резервировать земельные участки в соответствии с проектами и проведенными в них красными линиями и многое, многое другое. Это очень интересно и познавательно, но к теме имеет отношение разве что отчасти. Но суть не скажет практически никто из них.

Возникает вопрос: почему так? Ведь на многие другие вопросы юристы отвечают, бывает, достаточно полно и подробно.

Дело в том, что опровергнуть мотивы, которыми руководствуется администрация при резервировании земельных участков, на самом деле, просто до банальности (ну, как правило). Суды, за редким исключением, прекрасно знают об этом, ибо дела в отношении оформления прав собственности на земельные участки слушаются в судах не год и на два, имеется и обширная практика на этот счет. Так что же мешает риэлторам и иным юристам грамотно составить клиенту заявление в суд с указанием мотивов, убедительно свидетельствующих о (в большинстве случаев) незаконности установления красных линий? Думается, что юристам мешает в данном случае потеря их потенциальных доходов. В самом деле – если высказать клиенту всю правду (которая, повторимся, проста до банальности) об этих самых красных линиях – так за что же тогда клиент должен платить немалые деньги? Разве что, за сбор документов и моральную поддержку… Хотя, как раз юристы не отличаются широтой души и моральную поддержку могут оказать, как правило, лишь относительную, в силу своего авторитета перед клиентом. Поэтому, в ряде случаев рекомендуется изложить эти доводы и мотивы самостоятельно. Кому они интересны – читайте ниже.

Красная линия застройки

Жилые и нежилые помещения, улицы и площади населённых пунктов не устанавливаются хаотично. Они укладываются в замысел генерального плана, разработанного архитекторами и утверждённого главой местной администрации.

В технической документации используется понятие «красная линия». Оно же на слуху у обывателя, но не каждый собственник земельного участка (ЗУ) достоверно представляет себе, что это такое.

Обозначенное понятие во всех ситуация применения опирается на единственное значение – граница, которую не пересекают при возведении зданий и проведении транспортных сообщений.

Определяется в контексте зонирования территорий, разделяющих населённый пункт на части, каждая из которых отражает свои особенности и правила возведения объектов.

Понятие применяется в случаях:

  • Определения границы линии возводимых сооружений населённого пункта, улицы, площади, района и т.п.
  • Разграничение ЗУ на зоны при составлении проектной документации или чтении чертежей.
  • Условное разделение территории с разными видами разрешённого использования, между собой.
  • Условное разделение магистралей, дорог, площадей от иных территорий, используемых под застройку.

Кроме этого она может означать структуру возведения улицы или квартала и выступать в роли организующего принципа – черты, за которую проектировщики зданий не заступают.

Касается красная линия не только условий контекста населённого пункта, в котором муниципалитет и архитектурный отдел выделяют зоны воздвижения многоэтажек, двухэтажных, трёхэтажных домов или передают земли владельцам под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Предлагаем ознакомиться  Оформление акта приема-передачи денежных средств по договору купли-продажи

Если территория используется под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) и относится к землям сельскохозяйственного назначения, к нему не применяются обозначенные нормативы.

Однако в случае дачных ЗУ, имеет место разработанный локально регламент, утверждённый собранием собственников или администрацией, если он примыкает к населённому пункту.

К таким ЗУ применяются нормативы, определяющие целевые виды использования:

  • Обеспечить порядок общественного использования земельного имущества, а также – сохранить право использования ЗУ каждым собственником, без внешних негативных влияний.
  • Обеспечить противопожарную (и иную) безопасности для правообладателей дач.

Она определяет детальные координаты допустимого сближения между собственниками ЗУ, при сооружении капитальных и иных объектов на дачах.

Для определения допустимых стандартов, представляют регламент норм отступа (см.Что можно строить на даче и как правильно это сделать).

Красные линии: как обстоит дело на практике

Приведенные выше рассуждения согласуются с судебной практикой. Но надо сказать, что здесь имеется два направления: арбитражная практика (касающаяся юридических лиц) и практика судов общей юрисдикции (имеющая отношения к физическим лицам). Так вот, имеется коренное различие между ними.

Так, в судебных решениях Высшего Арбитражного Суда РФ (см., например, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 мая 2021 г. N ВАС-5414/10 по делу N А51-9373/2009; Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июля 2009 г. N ВАС-9018/09 по делу N А49-4841/2008-155а/19;

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 июня 2009 г. N ВАС-6637/09 по делу N А56-2196/2008). Указывается, что если земельный участок полностью или частично находится в границах красных линий, утвержденных в составе проекта планировки, то это является препятствием для приобретения земельного участка в собственность (юридическим лицом). Такие участки могут предоставляться только в аренду.

Между тем следует отметить позицию судов общей юрисдикции по данной проблеме. Так, Верховный Суд Российской Федерации (ВС РФ) отмечает, что ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которой граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, а также п. 4 ст.

3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» В соответствии с п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г.

N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не содержат положений, ограничивающих право гражданина на бесплатное получение в собственность земельного участка, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, в случае планируемого размещения на этом земельном участке объектов капитального строительства, дорог, улиц и т.д., т.е. отнесения его к земельным участкам общего пользования (см. Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 11-В09-19 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2021. N 7).

Примечание: на данный момент ст. 36 ЗК РФ отменена.

В отношении ссылок судов на ч. 12 ст. 85 ЗК РФ (которая запрещает приобретать в собственность земельные участки, находящиеся полностью или частично в границах красных линий), как основания для отказа в оформлении прав собственности ВС РФ указывает, что подобное толкование указанной нормы не является верным.

ВС РФ указывает, что она не допускает приватизации только таких земельных участков общего пользования, которые уже заняты площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными и другими объектами общего пользования (в соответствии с ст.

Ранее Приложением 2 к «Инструкции о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях», утвержденной Приказом Госстроя РФ от 02.08.1999 г. N 18 (зарегистрированной в Минюсте РФ 25 октября 1999 г. N 1952) устанавливался примерный перечень документов и материалов, учитываемых при осуществлении контроля за использованием и охраной земель в поселениях. В частности:

«При проверке соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства к использованию и охране земель в поселениях изучаются и используются: … документы о предоставлении земельных участков для строительства и реконструкции объектов недвижимости; материалы выноса в натуру (на местность) красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий, строений и сооружений, трасс инженерных коммуникаций; документы об установлении границ земельных участков на местности;…»

Как правило, дата возникновения права собственности на жилое помещение, расположенное на земельном участке, является более ранней, чем дата решения (постановления или т.п.) о резервировании данного земельного участка. Зачастую эти обстоятельства администрацией при подготовке такого решения (постановления или т.п.) о резервировании во внимание не принимаются, несмотря на установленную вышеуказанной «Инструкцией о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях» обязанность учитывать имеющиеся права землепользователей при определенииместонахождения красных линий.

Если же красная линия была установлена без учета существующих прав домовладение и земельный участок, это нарушало права собственников по пользованию земельным участком и жилым домом. Следовательно, в результате отнесения (частично или полностью) земельного участка, на котором расположено домовладение по Адресу, находящееся в собственности граждан, к землям общего пользования, последние лишены права распоряжения, владения и пользования этим объектом.

Примечание. В настоящее время, однако, данная инструкция не применяется.

Таким образом, красная линия не может проходить через уже отведенный земельный участок; такой участок не может находиться в границах красных линий.

Нарушение градостроительных норм

При нарушении градостроительных норм во время строительства домов и хозяйственных построек возможны различные ситуации.

Рассмотрим те случаи, которые встречаются наиболее часто:

  • – если строительство дома или другой постройки было проведено с нарушением требуемых нормативов, то такую застройку могут признать незаконной в случае нарушений линий застройки;
  • На рисунке домов красная линия– также, если соседи докажут, что вашим строительством дома нанесен ущерб, то есть они не смогли полностью пользоваться собственным участком после этого, то может начаться судебный процесс, итогом которого некоторые строения могут быть признаны незаконными и подлежащими сносу, или по решению суда вы должны будете выплатить истцу денежную компенсацию за ущерб;
  • – также нужно учитывать тот факт, что даже если не будут нарушены нормы закона о строительстве, может быть несуразность построек между соседними участками. Например, собственник хочет построить на своем участке баню в каком-то определённом месте, а его сосед на своем участке рядом построит туалет. В данном случае норма закона не нарушены, но при планировании строительство своего дома или бани нужно учитывать возможность подобных неудобных моментов;
  • – возможно, что при строительстве дома на своем участке по всем нормам закона, учете нормативов по расстоянию, крыша может располагаться так, что будет мешать чужому участку или с неё будет падать снег на соседний участок. Это будет нарушением и за это может накладывать штраф.

Если были нарушены строительные нормы и правила, то ответственность за это будет административная.

Нормативы красной линии застройки

Для установления регламента и нормативов требуется оформление нормативно регламентирующей документации.

К ней относится:

СПОЗУ – схема планировочной организации земельного участка. На ней заведомо, до начала возведения объекта, прочерчивается красная линия, отделяющая зону установления зданий.

ГПЗУ – градостроительный план земельного участка, который определяет красные линии застройки уже детально. В соответствии с ними разрешается начинать, вести и продолжать дальнейшие работы.

ГПЗУ конкретной территории выполняют на базе данных интерактивной карты: скопировав с неё снимок проектируемого участка, на нём наносятся топографические знаки, расставляющие по местам имеющиеся в зоне проектируемой территории многоэтажные дома, спортивные и культурные комплексы, парки, площади, улицы и кварталы.

Задача архитектурного отдела – вписать в наличествующий контекст населённого пункта новый объект недвижимости, гармонично подстроив его к ландшафту зоны разрешённого использования ЗУ.

Покупатели ЗУ после межевания имеют возможность воздвигнуть капитальные сооружения, сараи, гаражи, посадить зелёные насаждения на участке.

Красная линия сужает пользовательские возможности ЗУ, следуя установленному регламенту:

  • между домами из кирпича – 6 м.;
  • кирпичный и дом из дерева – 10 м.;
  • два сруба – 15 м.;
  • сараи, гаражи – 1 м. до межи.

Внутри участка капитальные и хозяйственные объекты располагаются по усмотрению хозяев. Перечисленные нормы определены соблюдением противопожарной безопасности.

Они предусматривают вмешательство сил МЧС, в чрезвычайных обстоятельствах и допустимость подъезда к зданиям пожарных машин. А также – профилактику возгорания.

В отношении расстояния между красной линией и межевыми границами, установили регламент:

  • между домом и межой – не менее 3 м.;
  • между гаражом и межой – не менее 1 м.

Межевые полосы располагают между участками, разделяя их забором.

Это условие обязательно, так как забор становится чертой отсчёта нормативного расстояния для застройки участков.

Перечисленные условия соблюдаются добровольно собственниками, в противном случае – по административному постановлению или через суд (см.Споры при межевании участка).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *